Цены на новостройки в России выросли почти вдвое: что посчитали в Центробанке
Банк России зафиксировал двукратный рост стоимости первичного жилья за несколько лет действия льготных ипотечных программ. Регулятор связывает это с перегревом рынка и предупреждает о рисках для заёмщиков.
Масштаб роста: цифры ЦБ
По данным Центробанка, за три года (с 2020 по 2023) средняя стоимость новостроек в России выросла на 90% — то есть практически вдвое. Об этом в ноябре 2023 года в ходе доклада в Госдуме заявила глава регулятора Эльвира Набиуллина. Позже, в 2025–2026 годах, ЦБ неоднократно подтверждал эту оценку: с начала 2020 года объёмы строительства жилья увеличились лишь на 10%, тогда как цены выросли в два раза.
К началу 2026 года рост продолжился: по данным ЦБ, за прошлый год стоимость новостроек прибавила ещё 87% — «почти вдвое», при этом инфляция росла значительно медленнее. В отдельных регионах разрыв между первичным и вторичным рынком достигал 60–80%, а в среднем по стране превышал 50%.
Причины: льготная ипотека как главный драйвер
Центробанк последовательно указывает на программы льготной ипотеки (в первую очередь «Семейную» и массовую господдержку) как на ключевой фактор разгона цен. По словам Набиуллиной, именно льготные ставки, а не снижение ключевой ставки, подогревают спрос: заёмщики готовы платить больше, поскольку ежемесячный платёж остаётся доступным. Застройщики, в свою очередь, реагируют на ажиотажный спрос повышением цен — особенно в сегменте высокой готовности.
Дополнительный вклад вносит рост закредитованности: ипотечный портфель банков за год увеличился на 32%, что создаёт риски как для кредитных организаций, так и для самих заёмщиков.
Вторичный рынок: гибкость вместо ажиотажа
В отличие от первичного сегмента, вторичное жильё отреагировало на изменение условий сдержанно. Рост цен здесь в 2025 году не дотянул до инфляции, а влияние льготных программ минимально. Эксперты объясняют это тем, что покупатели на «вторичке» не имеют доступа к субсидированным ставкам и ориентируются на рыночные условия.
Последствия и прогнозы
Аналитики Домклика в исследовании «Структурная трансформация спроса на жилье в 2024–2025 гг.» отмечают, что накопленный рост цен на первичном рынке за пять лет превысил двукратный уровень, но с 2024 года темпы замедлились — впервые с 2020 года новостройки дорожают медленнее инфляции. Разрыв цен между «первичкой» и «вторичкой» (~50%) во многом объясняется разницей в качестве: готовое жильё недавней постройки почти не уступает новостройкам по стоимости.
Тем не менее регулятор предупреждает: если ключевая ставка останется в диапазоне 13–15% до конца 2026 года, строительная отрасль рискует столкнуться с сокращением ввода жилья (уже зафиксировано падение на 12% за 2025 год). Вопрос о том, насколько устойчивым окажется рынок без масштабной господдержки, остаётся открытым.
Источники: заявления Эльвиры Набиуллиной (ЦБ РФ), публикации «Рестейт» и ИА REGNUM, аналитический отчёт Домклика «Структурная трансформация спроса на жилье в 2024–2025 гг.».